Управление Ростехнадзора по Калужской области

Обеспечение исполнения обязательств кредитора: принцип публичности. Часть третья

Обеспечение исполнения обязательств кредитора

Несмотря на существование формальностей, залог недвижимости возникал уже в силу соглашения. Запись имеет значение исключительно для третьих лиц. Реестр велся при окружном суде. Регистрация сделок осуществлялась не по отдельным участком, а за лицом. Реестр считался публичным в том смысле, что без него можно получить выписку. Однако его сведения не признавались достоверными, как в немецкой системы.

В наше время основу принципа публичности ипотечного обеспечения в странах континентальной правой системы так или иначе составляют поземельные книги. Такие книги немецкого образца называют центрально европейскому типу поземельной книги. Данная система регистрации прав на недвижимость применяется в Австрии, Германии, Швейцарии, Лихтенштейне, Польше, Чехии, Словакии, Венгрии, Словении, Хорватии и других госу-вах. Поземельная книга является государственным реестром. В нем должна документироваться и предоставляться информация о том: кто является собственником земельного участка, какие права на последнюю имеют третьи лица- какими ограничениями и обязательствами обременены данный участок. Учреждает и ведет поземельную книгу государство. В последнюю вносятся все частные земельные участки, а также публичные участки, которые могут быть объектами правового оборота. В подавляющем большинстве правовых систем ведения книги возложено на суды. Главной функцией книги является сообщение достоверных данных о правовых отношениях с земельными участками. В странах, имеющих развитую ипотечную систему, без регистрации в книге не признаются любые законные привилегии или приоритеты.

Указанная центрально европейская система ведения поземельной книги характеризуется обязательным регулярным обменом важнейшими данными между самой книгой и земельными кадастрами. В книгу вносятся не все данные кадастра, а только те, которые связаны с правом собственности, вещественными правами на участок и обременением. Для выяснения сути такой системы следует различать земельный участок в кадастрово-техническом смысле и участок в гражданско-правовом понимании. Участок в кадастрово-техническом смысле является частью земельной поверхности, точно измерена и обозначена на специальной кадастровой карте номером. Кадастр ведется кадастровым ведомством и состоит из кадастровых карт и кадастровых книг. Единственный земельный участок в экономическом смысле, с юридической точки зрения, может оказаться несколькими участками, которые зарегистрированы в поземельной книге. Одновременно несколько экономически обособленных участков могут быть зарегистрированы в книге как одна.

О технических изменениях земельных участков кадастровое ведомство сообщать местный суд. Такой участок в гражданско-правовом смысле является частью земельной поверхности, имеющей кадастровое обозначение и занесена в поземельную книгу.

Для существования права собственности, а также для обременения земельных участков решающее значение имеет механизм регистрации прав.

Так, И. Пучковская считает, что указанная система предоставляет совокупности правовых норм, регулирующих оборот недвижимости, особую надежность. Кроме того, такая система остается удобной для гражданского оборота, не замедляет передачу столбняка, 123.

Французская регистрационная система имеет в основе принцип согласия сторон (подобные системы действуют в Бельгии, Люксембурге, Италии, Португалии). В соответствии с этой системой изменение прав на земельный участок имеет место уже при заключении сделки, т. е. независимо от опубликования в поземельному или ином реестре. Однако права, возникшие из договорных правоотношений, получают силу в отношении третьих лиц только с момента их предоставления в форме нотариального документа в поземельного реестра и их опубликования после формальной проверки. В данном случае имеет место лишь публикация документа, по которому происходит переход прав. Недостаток такой системы заключается в том, что записи о характере права не ведутся. Документы, подтверждающие сделку, только подшиваются. Соответственно - отсутствует возможность осуществления выдержек из реестра, а также общего ознакомления с ним. Проверка предоставленной информации осуществляется только на соответствие формальным признакам регистрации.

Определенные элементы французской публикационной системы и центральноевропейской поземельной книги используются в системе ведения поземельных книг в Испании. Для приобретения права собственности на участок необходимо соглашение и передача. Поземельные права возникают с момента заключения сделки. Но действие в отношении третьих сторон возникает только через публикацию.

Система регистрации по новому Гражданскому кодексу Нидерландов предусматривает существование одного реестра для земельных участков, а другой - для регистрации обязательств и обременений движимого имущества. Передача права собственности и обременения недвижимости вступают в силу только после регистрации в поземельной книге.

Кстати, актуальная база данных по продаже квартир доступна на сайте e-.com.ua. В базе собраны все данные о недвижимости в Киеве и области.