Управление Ростехнадзора по Калужской области

Институт постоянного землеиспользования и его трансформация в связи с принятием нового ЗК. Часть третья

Институт постоянного землеиспользования

Изменения, произошедшие в институте постоянного землепользования являются вполне логичными, прежде всего, с точки зрения фискальных интересов государства и территориальных общин, а также с точки зрения соблюдения законодательства о добросовестной конкуренции. Но как быть с теми субъектами, кому земельные участки в постоянное пользование уже были предоставлены ранее? Надо ли это право то переоформлять, или оно будет действовать неограниченное время? С правовой точки зрения этот вопрос нужно разбить на два, в зависимости от даты предоставления в постоянное пользование земельного участка.

Если он был предоставлен в постоянное пользование до 15 марта 1991 (дата начала земельной реформы в Украине и ведение в действие Земельного кодекса Украины от 18 декабря 1990), то надо исходить из содержания п. 6 постановления Верховного Совета УССР от 18 декабря 1990 г. № 563-XII «О земельной реформе» (с последующими изменениями), согласно которому граждане, предприятия, учреждения и организации, имеющие в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса УССР, должны до 1 января 2004 оформить право собственности или право пользования землей. По истечении указанного срока ранее предоставленное им право пользования земельным участком теряется. Если земельный участок был предоставлен в постоянное пользование после 15 марта 1991, то надо исходить из содержания п. 6 Переходных положений действующего Земельного кодекса, согласно которому граждане и юридические лица, имеющие в постоянном пользовании земельные участки, но по настоящему Кодексу не могут иметь их на таком праве, должны до 1 января 2005 переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них. При переоформлении права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств в долгосрочную аренду, срок аренды определяется крестьянским (фермерским) хозяйством в соответствии с законом, при этом размер арендной платы за земельные участки не должен превышать размера земельного налога. Но учитывая, что согласно ч. 5 ст. 19 Закона «Об аренде земли», арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, можно констатировать, что размер арендной платы в рассматриваемом случае совпадает с размером земельного налога. Это практически единственный случай, когда при трансформации института постоянного пользования законодательством учтены насущные финансовые интересы землепользователей.

Как видим, законодатель относительно постоянного землепользования непубличных субъектов занял оборонную позицию, сознательно ухудшая условия их землепользования не только в отношении срока, но и о размерах платы за землю. В результате начала складываться парадоксальная ситуация, когда широкий круг некоммерческих негосударственных и не коммунальных субъектов, выполняющих в обществе очень важную социальную функцию (религиозные, благотворительные, общественные организации, общественные учреждения культуры и искусства, общества слепых, глухих и др.) и Законом Украины «О плате за землю» освобождены от уплаты земельного налога, к 2005 г. вынуждены оформлять землю в аренду и платить арендную плату, льготы по уплате, которой законодательством не предусмотрены. Конечно, такое отношение законодателя к такого рода организаций не может не удивлять. Что касается субъектов предпринимательской деятельности, также должны спешить переоформлять право постоянного пользования на право аренды или выкупать используемые участки, то и в этом вопросе тоже не все благополучно. Некоторые из них право постоянного землепользования уже фактически приобрели за собственные средства, поскольку при продаже им объектов недвижимости его стоимость была заложена в общую продажную стоимость объекта (о чем уже говорилось выше). Указанный подход законодателя должно откровенно конфискационный характер и трудно корреспондирует с конституционными гарантиями нерушимости права частной собственности и других вещных прав, к которым по своей юридической природе относится и право постоянного землепользования.

Кажется, что реализация положений ЗК об обязательности переоформления права постоянного пользования субъектами, которые приобрели это право в составе стоимости приватизируемых объектов, не может осуществляться без применения соответствующих компенсационных механизмов. На наш взгляд, компенсация расходов землепользователей, понесенных на приобретение права постоянного пользования, может быть осуществлена следующим образом. В случае выкупа субъектом постоянного пользования земельного участка, его продажная цена должна быть уменьшена на сумму, уплаченную за приобретение права постоянного землепользования. В случае переоформления права постоянного землепользования на право аренды, фактически уплачиваемый размер арендной платы также уменьшаться на сумму, уплаченную за приобретение права постоянного землепользования, пока она не будет зачтена в счет арендных платежей в полном объеме. А чтобы избежать при этом уменьшение существующих бюджетных поступлений от платы за землю, стоимость права постоянного землепользования нужно компенсировать за счет не всего размера арендных платежей, а только той части, превышающей размер земельного налога, который бы выплачивался землепользователем при сохранении за ним права постоянного пользования. Земельные участки в этом случае целесообразно предоставлять в долгосрочную аренду на срок, достаточный для компенсации стоимости права постоянного пользования за счет разницы между размером земельного налога и арендной платы.

Однако, наряду с социальной и финансовой проблемами, на пути трансформации института постоянного землепользования существует еще ряд юридических и технических проблем.