Управление Ростехнадзора по Калужской области

Право на землю и их переоформление: право, обязанность или юридический факт? Часть четвертая

Право на землю и их переоформление

Словосочетание «в установленном порядке», употребляемый в законе, можно рассматривать в широком смысле, суть которого заключается в том, что граждане и юридические лица должны действовать согласно предписаниям закона относительно оснований и порядка приватизации, приобретения в собственность или получения в аренду земельных участков. В узком смысле выражение «в установленном порядке» необходимо рассматривать через призму отдельного вида земельных правоотношений, в которых лицо приобретает в собственность или пользование земельные участки, а также прекращается право пользования землей. При этом в ЗК и других законах отсутствуют специальные нормы относительно такого порядка переоформления права постоянного пользования, за исключением отдельных предписаний относительно права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения фермерского хозяйства в части определения срока аренды земли и размера арендной платы.

Анализ норм действующего земельного законодательства позволяет определить составляющие элементы механизма оформления или переоформления права пользования земельным участком. В частности, порядок переоформления права постоянного пользования землей на право собственности на земельный участок состоит из нескольких этапов: подачи заявления (ходатайства) о переоформлении путем приобретения в собственность земельного участка- рассмотрение заявления (ходатайства)- изготовление технической документации (подготовка проекта отвода земельного участка)- проведение экспертной денежной оценки земельного участка- принятие решения о продаже, заключение и нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка, изготовление, оформление и регистрация государственного акта на право собственности на землю.

Оформление права собственности на землю или переоформления права постоянного пользования землей требует решения вопрос насчет преимущественного права землепользователя на приобретение земельного участка в собственность. Ведь в ЗК и других законодательных актах отсутствуют специальные предписания относительно преимущественного права постоянного землепользователя на приобретение земельного участка подобно тому, как это предусмотрено для арендаторов земельных участков в Законе Украины «Об аренде земли» в редакции от 2 октября 2003 . Через неурегулированность вопросов преимущественного права постоянного землепользователя на приобретение земельного участка в собственность в правоприменении возникают проблемы, связанные с выбором способа переоформления права на землю, возмещением стоимости проведенных земелкористувачем улучшений за все время пользования землей, прекращением права пользования ею т. д.

Особую актуальность приобретают вопросы относительно порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, предназначенными под застройку или для осуществления предпринимательской деятельности. С формально-правовой точки зрения земельные участки, предназначенные под застройку, могут приобретаться в собственность субъектами предпринимательской деятельности через земельные торги. Однако наличие у лица права постоянного пользования землей не позволяет выставить такой участок на конкурс или на аукцион, поскольку этот участок имеет правовые обременения земельного и имущественного характера. Без согласия постоянного землепользователя приобрести его в собственность или отказаться от такого участка, последняя не может быть продана другим лицам. Исходя из этого, переоформления права постоянного пользования землей на право собственности необходимо рассматривать как самостоятельный юридический состав, с которым закон связывает возникновение права собственности на землю. В таком случае должна идти не о преимущественном, а об исключительном праве постоянного землепользователя на приобретение земельного участка в собственность в случае его волеизъявления. Это означает, что только постоянный землепользователь может приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его владении и использовании на титуле права постоянного пользования. При этом земельные участки не могут быть предметом земельных торгов, а должны отчуждаться в собственность граждан и юридических лиц путем договорного продажи в порядке, предусмотренном законом. Объясняется это тем, что на земельные торги не может быть предложена земельный участок, находящийся в постоянном пользовании без прекращения такого права по основаниям и в порядке, предусмотренных законом. Если названные субъекты в определенный законом срок не реализуют свое право на переоформление титула постоянного пользования в собственность или в аренду, то право постоянного пользования прекращается в соответствии с законом.

В таком случае земельный участок становится свободным от субъективного права постоянного пользователя, переходит в распоряжение органов государственной власти и местного самоуправления и может быть предложена для приватизации любому лицу, которое изъявило желание приобрести такой участок. Если последняя согласно ЗК подлежит продаже на земельных торгах, то ее отчуждение должно осуществляться исключительно через земельный конкурс или аукцион.

Следовательно, оформление и переоформление права пользования земельными участками в юридическом смысле необходимо рассматривать как самостоятельный юридический состав, с которым закон связывает прекращение права пользования землей и возникновение права собственности на него или права аренды земельного участка у граждан и юридических лиц, а также возникновения, изменение и прекращение земельных правоотношений. Физические и юридические лица, желающих оформить или переоформить право постоянного пользования землей, имеют исключительное право на приобретение такого участка в собственность или приобретение в аренду. Порядок оформления и переоформления права пользования землей должен быть урегулирован в действующем ЗК путем определения объектов, субъектов, основных стадий приобретения прав на земельные участки. Ввиду того, что по Конституции Украины правовой режим собственности на землю определяется исключительно законами Украины, целесообразно было бы Верховной Раде Украины при подготовке изменений в п. 6 Переходных положений ЗК согласовать сроки «оформление» и «переоформление» прав на землю с принятым постановлением Верховной Рады о продлении срока осуществления субъективных прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами. Поскольку оформление и переоформление права постоянного пользования землей является юридическим составом, с которым закон связывает возникновение права собственности на землю, органы местного самоуправления или государственной власти должны принимать решения следующего содержания: «Оформить право собственности на землю или переоформить право постоянного пользования земельным участком в право собственности путем заключения договора купли-продажи такого участка ». Такое решение является одним из обязательных юридических фактов, на основании которого у лица возникает право собственности на землю или право аренды земельного участка. Оформление прав на землю и переоформления права постоянного пользования ею в право собственности или право аренды должно осуществляться на таких юридических принципах: законность- правомерность владения и пользования землей- обязательность- добровольность выбора титула ее использования- ограниченность терминами.