Управление Ростехнадзора по Калужской области

Соотношение Земельного и Гражданского кодексов Украины: некоторые проблемы. Часть пятая

Право собственности на землю

ЗК достаточно широко закрепляет право собственности на землю (Раздел III), а также приобретения права и реализацию права на землю (Раздел IV). Однако следует заметить, что, в отличие от регламентации отношений о получении права собственности на земли в процессе их приватизации (которые довольно широко и подробно нормированы Кодексом), отношения в сфере купли-продажи земель (особенно сельскохозяйственного назначения) урегулирован бессистемно, неполно и недостаточно четко. Между тем проблема порядка и условий купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения приобретает сейчас исключительной важности в масштабах всего государства. От нее зависит решение многих других сложных проблем в сфере земельных отношений (ипотеки, кредитования, налогообложения и т. п.). Особой практической актуальность эта проблема приобретает в связи с окончанием с 1 января 2005 моратория на отчуждение земельных участков, земельных долей (паев) согласно переходным положениям Земельного кодекса.

Поскольку сам ЗК не дал развернутой регламентации договора купли-продажи земельных участков (это был бы лучший вариант), указанное следует сделать в форме специального развернутого земельного закона «О купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения». В нем необходимо учесть существенные земельно-правовые особенности указанного договора, а именно.

- Договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения исходными положениями имеет общие принципы гражданского законодательства, которые проходят глубокую земельно-правовую специализацию и содержат земельно-правовые (и некоторые аграрно-правовые) нормы относительно особенностей субъектов и объекта договора и его содержания- этот договор по его юридическому

Следует использовать термин «земельные участки», а не «земля», поскольку юридическое это разные по смыслу термины.

- Нормы ГК применяются к отношениям купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе субсидиарности. То есть только тогда, когда они не урегулированы специальным - ЗК.

- Основными субъектами договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения являются крестьяне, имеющие преимущественное право покупки-продажи этих участков. Другие физические, а также юридические лица Украины могут приобретать указанные участки только тогда, когда нет крестьян, желающих их приобрести.

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, иностранные государства не могут быть субъектами покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения.

- Отношения с купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют не только частно-правовой, но и публично-правовой характер. Это обусловлено конституционными принципами о том, что земли является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства.

- Возможно, законное ограничение прав частных собственников на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

- Земельные участки сельскохозяйственного назначения имеют не только экономическую, но и важную экологическую ценность. Поэтому рациональность их использования - специальный земельно-правовой и экологически-правовой принцип их эксплуатации, а, следовательно, является не только субъективным правом собственника, но и объективным его обязанностью.

- Перед отменой моратория на право отчуждения земельных участков крестьянам срочно необходимо создать реальные условия для возможности собственного использования этих участков с тем, чтобы предотвратить процесс их массового дешевого распродажи.

- Крестьяне-арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения должны иметь приоритетное право на приобретение их в собственность (в условиях рациональности предыдущего использования).

13 ЗК имеет много отсылочных норм, а отдельные земельные отношения в них урегулированы неполно, а потому он впоследствии должен быть радикально дополнен с тем, чтобы это был основной нормативно-правовой акт по всем земельно-правовых отношений. Распространенная практика принятия отдельных земельных законов по регламентации отношений, содержание которых должно быть правовым материей кодекса, негативно сказывается на правоприменительной практике.

Особенно это касается регламентации аренды земель, правового режима земель в сельскохозяйственных кооперативах и в личных крестьянских хозяйствах, залога земельных участков и т. д.

Не следует опасаться того, что Земельный кодекс станет более «объемным». Сводный (унифицированный) Коммерческий кодекс США очень большой по объему, но в нем отрегулированы все основные положения в широкой коммерческой деятельностью предпринимателей, что облегчает последним разобраться в различных аспектах их деятельности. Такая законодательная практика должна быть заимствована Верховной Радой Украины.

Одновременно и Земельный и Гражданский кодексы Украины должны соответствовать принципиальным требованиям и единым правилам законотворчества с тем, чтобы не быть следствием позиций определенных политических сил или субъективных взглядов отдельных лиц.