Управление Ростехнадзора по Калужской области

Смотрите вакансии секретариат на нашем сайте.
Как будет трансформироваться институт постоянного землеиспользования после принятия нового ЗК? Часть четвертая

Юридические проблемы института землепользования

К юридическим проблемам следует отнести отсутствие в законодательстве определенного механизма переоформления права постоянного пользования на право собственности или аренды. И если законодательство об аренде земли не создает дополнительных препятствий в оформлении права аренды (конечно, при отсутствии желания распорядителей земли оценить и продать это право), то в законодательстве, регулирующем продажу земельных участков, такие препятствия просматриваются. Речь идет, прежде всего, о редакции ч. 2 ст. 127 ЗК, которая предусматривает возможность конкурентной покупки земельных участков только владельцами соответствующих объектов недвижимого имущества.

Эта совершенно справедлива в большинстве случаев норма, в рассматриваемом случае может оказаться несправедливым, если, например, выкуплен вместе с правом постоянного землепользования объект был разрушен, вместо него строится новый объект того же целевого назначения, или на участке существуют другие об 'объекты незавершенного строительства или объекты, право собственности на которые надлежащим образом не оформлено. Выходом из указанной коллизии, по нашему мнению, могло бы стать дополнение ч. 2 ст. 127 или п. 6 Переходных положений Земельного кодекса прямым указанием на возможность приобретения субъектами, для которых невозможно сохранение права постоянного пользования, права собственности на указанные земельные участки путем их выкупа на бесконкурентных началах, кроме случаев, когда возникает необходимость в изменении их целевого назначения.

Что касается технических проблем переоформления права постоянного землепользования, то здесь надо обратить внимание на случаи, когда с момента предоставления земельного участка прошел значительный срок и может возникнуть необходимость в уточнении границ земельного участка, присвоении кадастрового номера и т. д. Отказываться от осуществления этих важных работ, на наш взгляд, не допустимо, но, учитывая их платность, и по сути, принудительный характер переоформления права постоянного землепользования, целесообразно было бы предусмотреть льготный характер их осуществления (например, проводить определенные работы в счет будущих платежей за землю).

Нельзя оставить без внимания и еще одно следствие трансформации института постоянного землепользования, связанный с будущей потерей права постоянного землепользования субъектами предпринимательской деятельности, которые сегодня платят так называемый «единый налог», и в связи с этим освобождены законодательством от уплаты налога за землю. Интерес предпринимателей и государства к вопросу сохранения земельного налога в составе единого налога четко прослеживается, например, из переписки предпринимателей с Государственной налоговой администрацией и Госкомпредпринимательства, которые, кстати, занимают по многим коллизий, связанных с уплатой единого налога, очень разные позиции. При потере права постоянного землепользования, для сохранения преимуществ уплаты единого налога, предпринимателям остается только выкупать земельные участки (что для них не всегда экономически возможным), поскольку льготный характер единого налога при необходимости оформления права аренды земельных участков будут потеряны. Кажется, что в случае желания со стороны государства сохранить привлекательность для предпринимателей единого налога, необходимо предусмотреть для арендаторов земельных участков определенную замену освобождение от уплаты земельного налога другой фискальной льготой (в том числе, видимо, и за счет соответствующего дисконтирования платы за аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности).

Учитывая количество проблем, связанных с трансформацией института постоянного землепользования, перед многими специалистами встает вопрос: был путь столь радикальной трансформации института постоянного землепользования безальтернативным? Кажется, что нет. Например, в Российской Федерации с аналогичной ситуации смогли выйти более цивилизованно. Так, ст. 20 новых Земельного кодекса РФ от 28 сентября 2001  предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании, при этом взыскание дополнительных денежных сумм, кроме сборов, установленных федеральными законами, не допускается.