Управление Ростехнадзора по Калужской области

Реализация права собственности на землю: отдельные проблемы нотариата

Право собственности на землю

Принятие Земельного кодекса (далее - Кодекс) стало весомым толчком развития земельных отношений в Украине. С правовой точки зрения, безусловно, позитивным является введение единого кодифицированного законодательного акта.

Однако уже сегодня, рассматривая вопросы реализации права собственности на землю через призму нотариального процесса, можно сделать вывод, что отдельные проблемы не только не получили своего разрешения, а откровенно загнаны в тупик.

По моему мнению, основной причиной такой ситуации является непоследовательность и несогласованность решений органов власти, задействованных в процессе проведения земельной реформы.

В свое время, Указом Президента Украины от ЗО мая 2001 № 372 были определены основные направления земельной реформы, которые без преувеличения можно назвать концептуальным документом в области земельных правоотношений Ими, в частности, предполагалось, что формирование земельных отношений на период до 2005 г. должен базироваться на принципах нерушимости права частной собственности на землю, включения ее в рыночный оборот, возможности осуществления имущественных сделок с землей, платный характер землепользования и т. д.

Несмотря на это, Переходными положениями Земельного кодекса существенно ограничено право собственника распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Пунктом 15 этих Положений предусматривается, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины - владельцы земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2005 продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме мены, передачи их в наследство и при изъятии для общественных нужд.

Как следствие, в течение 2002 г. значительно снизилось количество нотариально удостоверенных сделок, предметом которых являются земельные участки. Именно за счет внедренного Кодексом моратория уменьшилась сумма произведенным нотариусами государственной пошлины по 56383504 грн. в 2001 г. до 52526304 грн. в 2002 г.

Такое решение было крайне непродуманных не только с точки зрения социальных последствий, но и его правовой природы. Сразу бросается в глаза то, что договор мены гражданское законодательство относит именно к договорам отчуждения, а изъятие земель для общественных нужд, не говоря уже о передаче их в наследство, вообще происходит помимо воли владельца.

Сторонники моратория объясняют его необходимость защитой интересов крестьянина, из-за отсутствия правовой и другой необходимой информации, может быть обманутым ловкими дельцами. Но, в действительности, и этой цели не удалось достичь полной мере. Как следует из ст. 22 Кодекса, земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, и именно они составляют большую часть земель, находящихся в собственности граждан. На эти категории земель, а также на земли научно-исследовательских и образовательных заведений, переданных им для учебных и исследовательских целей, земли религиозных организаций и объединений граждан, переданные им для ведения подсобного сельского хозяйства, и некоторые другие земли сельскохозяйственного назначения ограничения на продажу не существует.

При таких условиях, мораторий скорее стоит на страже интересов сельскохозяйственного производителя, а не рядового крестьянина.

К сожалению, это не единственный пример ограничения конституционных прав собственника, содержащегося в Переходных положениях Земельного кодекса. Пунктом 13, в частности, устанавливается, что на период до 1 января 2010 граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 гектаров. Эта площадь может быть увеличена в случае унаследования земельных участков по закону.

Данная норма, с точки зрения ее места в правовом поле, тоже заслуживает критическую оценку, поскольку до конца не ясно, насколько широкий смысл вкладывал законодатель в выражение «наследование по закону».