Управление Ростехнадзора по Калужской области

Право собственности членов сельскохозяйственных производственных кооперативов на землю. Часть третья

Фактически договоры аренды земельной доли (пая) признаны законодательством. Но, учитывая вышесказанное, необходимо отметить, что аренда земельного пая должна носить временный характер и является «формальным этапом внедрения аренды».

Для того чтобы избежать распыления земельного массива, проектом приватизации земли и реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий было предложено ввести договоры ренты земельных паев (договора о рентные платежи).

Содержание этого вида договоров заключается в том, что владелец права на земельную долю (пай) предоставляет ее для формирования земельного участка предприятия и обязуется воздерживаться на время от выделения такой доли в натуре, а предприятие за это обязуется выплачивать ему платежи, размер, форма и порядок которых определяются договором.

Все владельцы земельных сертификатов, которые решили временно отказаться от выделения земельной доли в натуре, получают рентные платежи за одну долю одного размера. Этот размер определяется общим собранием, а вид платежей оговаривается сторонами, отражается в договоре. Рентные платежи могут выплачиваться как в денежно-натуральной форме, так и / или в виде услуг (работ).

В случае заключения такого договора за владельцем права на земельную долю сохраняются все остальные права по распоряжению последней, принадлежащих ему в соответствии с действующим законодательством: право на отчуждение надлежащей владельцу земельной доли путем заключения сделок по купле-продажи, дарения (запрет ЗК к 1 января 2005 p.), мены- право обременить земельную долю путем заключения договора залога- право передавать по наследству эту земельную долю путем составления завещания или по закону [10, 58].

По договоренности сторон Договор может быть расторгнут. Однако его не может быть расторгнут или изменен в одностороннем порядке.

Но необходимо отметить, что заключение договоров о рентных платежах в таком виде нарушает право собственности на землю граждан, которое они приобретают на основании выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая) (п. 1 ст. 81 ЗК) с выдачей государственных актов на право собственности на землю (п. 16 Переходных положений).

Таким образом, в договоре о рентные платежи не могут быть предусмотрены содержания на время от выделения земельной доли в натуре, т.е. фактически временный отказ от надлежащего гражданину права собственности на землю.

Кроме того, проблема применения договоров ренты заключается еще и в том, что названные договоры украинским законодательством практически не урегулированы, не определены ни порядок их заключения, ни механизм начисления платежей, ни гарантии сто Сторон.

С развитием земельных отношений в Украине целесообразно ввести институт ренты как ограниченного вещного права, уже предусмотренный проектом Гражданского кодекса Украины, и действует, в частности, в Российской Федерации. Так, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или другого представления (ст. 803 ( 784) Гл. 55). То есть «речь идет о переходе права собственности, а рента при этом рассматривается как обременение земельного участка, переданного под ее выплату».

Эти договоры должны направляться на защиту слабой стороны, в качества которой выступает получатель ренты, путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты: льготного порядка изменения и расторжения договора, предоставления получателю ренты дополнительных прав и возложения на ее плательщика дополнительных обязанностей, усиление ответственности сильной стороны за неисполнение своих обязанностей.

Учитывая, что образование сельскохозяйственных кооперативов при реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий имеет ряд особенностей, считаю целесообразным дополнить Закон «О сельскохозяйственной кооперации» отдельным разделом (статьей), в которой эти особенности нашли бы свое отражение.

Рассмотрим вторую группу земельных прав членов кооперативов. Она связана с приобретением ими права собственности на земельный участок.

Так, в случае выхода из кооператива физическое лицо имеет право на получение земельного участка в натуре (на местности) (ст. 25 Закона «О сельскохозяйственной кооперации». Гарантирование этого права делает кооперативную форму производства наиболее удобной и прибыльной по сравнению с другими видами коммерческих организаций в деревне, ведь не лишает крестьянина возможности самому вести хозяйство на земле.

При внесении в паевой фонд кооператива земельных участков, возникает вопрос: должны ли их владельцы получать именно «свои» участки при выходе из кооператива?

Земельный кодекс Украины закрепил частную, государственную и коммунальную формы собственности на землю (ст. 78), определив юридических лиц субъектами права частной собственности (ст. 80).

Одним из оснований приобретения права частной собственности на землю было определено внесение в уставный фонд сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций земельных участков их учредителями (статьи 28, 82 ЗК).

Таким образом, в Земельном кодексе осталось неурегулированным вопрос относительно приобретения права собственности на землю сельскохозяйственными кооперативами. Ведь они составляют «отдельную категорию субъектов предпринимательской деятельности» и не имеют уставного фонда. Кроме того, как отмечалось выше, в отличие от хозяйственных обществ, земельные участки, переданные в паевой фонд кооператива, возвращаются владельцам при выходе из его членов.

Поскольку ЗК не содержит отдельных положений относительно кооперативов, то можно предположить, что действие указанных статей распространяется и на них. Кроме того, Законом «О сельскохозяйственной кооперации» не установлено, что при выходе из кооператива лицу предоставляется именно участок, которую она передала в кооператив при вступлении в него.

То есть, право собственности на земельные участки, переданные в паевой фонд, получает кооператив как юридическое лицо, а его член имеет право распоряжаться частью имущества (паем) лишь после прекращения членства. Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что в случае прекращения членства, кооператив имеет право выбрать участок по своему усмотрению, но в соответствии с размером пая лица, выходит из него.

Учитывая особую роль земли как основного средства производства на селе, считаю, необходимо ввести в Закон «О сельскохозяйственной кооперации» статью, которая бы регулировала порядок выхода из кооператива его члена с принадлежащим ему земельным участком.

Защитить права крестьян, в том числе земельные, невозможно без их надлежащего урегулирования действующим законодательством, которое, к сожалению, практически игнорирует права членов сельскохозяйственных предприятий государственной формы собственности.