Управление Ростехнадзора по Калужской области

Право собственности членов сельскохозяйственных производственных кооперативов на землю. Часть вторая

Право собственности членов кооперативов на землю

Крестьянин может реализовать свое право собственности на земельный участок и путем передачи ее в аренду кооперативу. Передача земельных участков в аренду целесообразна для пенсионеров и работников социальной сферы, если они не хотят стать членами кооператива и принимать трудовое участие в его деятельности. Эти категории граждан могут стать также ассоциированными членами кооператива. В таком случае они могут передать свои земельные доли в счет паевого взноса.

Передача кооператива в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и кооперативом, регулируемая Земельным кодексом Украины и Законом «Об аренде земли».

Важным положением договора является срок аренды. Этот вопрос стороны согласовывают между собой. Аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более пяти лет и долгосрочной - не более 50 лет (п. Из ст. 93 ЗК).

Договор аренды заключают в письменной форме, нотариально удостоверяют по месту нахождения земельного участка (на срок до пяти лет - по желанию одной из сторон- более пяти лет - в обязательном порядке) и регистрируют в исполкомах соответствующих советов.

Законом «Об аренде земли» предусмотрено денежное, натуральное и отработочную формы арендной платы. Стороны могут совместить указанные формы или определить другие формы оплаты (ст. 20).

Размер, форму и срок внесения арендной платы стороны указывают в договоре. За аренду можно оплатить заранее, но не более чем за год. В том случае, если договор аренды земельного участка будет признан недействительным, внесенной платы за фактическое время аренды земли арендатору не возвращают (пп. 2-4 ст. 19 Закона «Об аренде земли»).

Если сравнить юридические последствия, возникающие при передаче земельного участка в аренду и передачи ее стоимости в паевой фонд кооператива, то можно выделить ряд существенных отличий.

Так, в первом случае размер награды арендодателя определяется по соглашению сторон и не зависит от доходов арендатора. При передаче в паевой фонд начисление процентов на паи будет зависеть от доходов, полученных арендатором. Кроме того, при передаче земельного участка в аренду владельцы сохраняют возможность по окончанию срока аренды, распоряжаться ею по своему выбору в соответствии с действующим законодательством.

В процессе реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий в сельскохозяйственные кооперативы подавляющее большинство таких кооперативов используют земельные участки сельскохозяйственного назначения на основании договоров аренды земельных паев. Данный вид договоров является новым для земельного законодательства и появился именно в результате реструктуризации негосударственных сельскохозяйственных предприятий, когда были созданы юридические лица, не приобрели право собственности на землю, но продолжали использовать земельный массив бывшего коллективного сельскохозяйственного предприятия без надлежащих правовых оснований.

Возможность заключения договоров аренды земельной доли (пая) с владельцами земельных сертификатов впервые была предусмотрена Указом Президента Украины от 15 декабря 1998 № 1353 «О гарантировании защиты экономических интересов и улучшения социального обеспечения крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай) ».

Кроме того, введение обязательного заключения предприятиями, которые используют землю для сельскохозяйственных нужд, договоров аренды земельной доли (пая) был введен Указом Президента Украины от 3 декабря 1999 № 1529 «О неотложных мерах по ускорению реформирования в аграрном секторе экономики» ( абз.) п. 1).

Ряд ученых обратило внимание на то, что некоторые принятые в указах термины «не определяются четкостью и юридической корректностью, что может вызвать их неверное толкование в процессе применения. И это прежде всего касается терминов «аренда земельного пая» и «аренда имущественного пая, которые, по их мнению« должны толковаться как «аренда земельного участка» и «о-рэнд имущества».

С этой точкой зрения можно было бы согласиться. Ведь заключение договоров аренды земельной доли (пая) противоречит Земельному кодексу (п. Из ст. 125), Закона «Об аренде земли» (ст. 4), Гражданскому кодексу УССР (Гл. 25) и другим нормативно-правовым актам, которыми предусмотрена передача в аренду только земельных участков и конкретного имущества, а не условных частиц земли, местонахождение и границы которых на местности не установлены.

Но дальнейшее развитие законодательства свидетельствует о другом. Так, принимается ряд подзаконных нормативно-правовых актов, регулирующих отношения, связанные с арендой именно земельной доли (пая) [7].

Характерно, что регистрация этих договоров осуществляется в упрощенном порядке исполкомами соответствующих советов по месту расположения земельного пая. Сведения о регистрации отмеченных договоров заносятся в Книгу записей регистрации договорам аренды земельных долей (паев). Кроме того, они не требуют нотариального удостоверения.