Управление Ростехнадзора по Калужской области

Некоторые правовые проблемы отвода земельных участков под застройку

отвод земельных участков под застройку

Сейчас наше государство уделяет значительное внимание развитию правоотношений в сфере строительства и связанных с ним земельных правоотношений. При этом она исходит из того, что сооружение объектов капитального строительства неразрывно связано с перераспределением материальных ценностей и выходом на доминирующие позиции частного капитала, в результате чего возникает необходимость в расширении строительства за счет средств юридических лиц и граждан.

Особенно это касается жилищного строительства, в значительной мере происходит благодаря установлению новых форм привлечения средств инвесторов.

Примером применения новых организационных форм и экономических механизмов стимулирования жилищного строительства может быть эксперимент, который проводится холдинговой компанией «Киевгорстрой» и акционерным коммерческим банком «Аркада». Стремясь к расширению этого строительства в условиях несовершенства законодательства и отсутствия у физических и юридических лиц возможности возведения жилых и нежилых помещений желаемой площади в желаемом месте по приемлемой для них стоимости, холдинговая компания «Киевгорстрой» предложила новый подход к строительству жилья и нежилых объектов по средства граждан и юридических лиц. Введенный этой компанией порядок инвестирования средств в строительство урегулирован Указом Президента Украины от 27 июня 1999 № 735/99 «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании« Киевгорстрой »и Законом Украины от 20 апреля 2000 с таким же названием.

Указанный эксперимент предусматривает стимулирование развития жилищного строительства с привлечением средств физических и юридических лиц на долгосрочные жилищные сберегательные вклады и на пенсионные вклады с последующим их направлением на долгосрочное кредитование строительства жилья под его залог и расширения социального обеспечения населения Украины. Надо отметить, что гарантией выполнения холдинговой компанией «Киевгорстрой» взятых на себя обязательств перед вкладчиками и инвесторами являются, в частности, наблюдательный совет для проведения мониторинга эксперимента в жилищном строительстве на базе этой компании, образованная при правительстве нашего государства с целью наблюдения за ходом данного эксперимента и выработка рекомендаций по повышению его эффективности, Положение о которой утверждено Постановлением Кабинета Министров Украины от 16 марта 2000 № 498.

На расширение возможностей инвестирования индивидуального жилищного строительства на селе направлены Указ Президента Украины от 27 марта 1998 № 222 и Постановление Кабинета Министров Украины от 3 августа 1998 № 1211. С целью правового регламентирования вопросов, связанных с финансированием, строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом жилья, ведется работа над законом Украины о финансово-инвестиционном механизме реконструкции жилого фонда с привлечением внебюджетных средств и Положением о региональных внебюджетных фондах реконструкции и капитального ремонта жилых домов, разрабатываемой Государственным комитетом строительства, архитектуры и жилищной политики Украины.

Как видим, главным направлением развития законодательства, связанного со строительством, является реформирование правоотношений между гражданами, юридическими лицами и организациями, которые выступают как заказчики, и инвесторами.

Надо отметить, что существующий порядок отвода земельного участка и получения разрешения на строительство является достаточно сложным. Он предусматривает несколько этапов предоставления разрешения заинтересованной в этом лице: предварительное согласование места размещения объекта оформляется решением соответствующего органа местного самоуправления- заказ и составление проектной документации организацией, имеющей соответствующую лицензию- ее утверждения- отвода земельного участка, на котором должна быть построен объект.

После получения решения о предварительном согласовании места размещения объекта заказчик должен получить в эксплуатационных службах технические условия его присоединения к инженерным сетям, систем и коммуникаций, то есть инженерного обеспечения объекта. Конечно аренда строительной спецтехники сюда не включается.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для получения архитектурно-планировочного задания, то есть документа, который содержит комплекс градостроительных и архитектурных требований и особых условий проектирования и строительства объекта архитектуры, вытекающих из положений утвержденной градостроительной документации, местных правил застройки населенных пунктов, соответствующих решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. Архитектурно-планировочное задание, эскизный проект (при его наличии), задания на проектирование, то есть документ, в котором содержатся требования заказчика к планировочным, архитектурным, инженерным и технологических решений и свойств объекта, исходными данными на проектирование. Проектная документация должна быть согласована с местными органами строительства и архитектуры с точки зрения ее соответствия архитектурно-планировочному заданию и другим нормативам, а также с теми, которые выдавали технические условия относительно инженерного обеспечения объекта, и другими органами, в компетенцию которых входит согласование и проведения экспертиз этой документации.