Управление Ростехнадзора по Калужской области

Психологические становления арендных земельных отношений в Украине: история и современность

арендные земельные отношения

В системе земляных отношений принципиальное пространство занимает аренда как особенная выкройка реализации земляной принадлежности и хозяйственного применения земли, как основное лекарство изготовления в сельском хозяйстве. Аренда земли - это основанное на уговоре безотложное, платное владенье и использование земляным участком, нужным арендатору для воплощения предпринимательской и другой деловитости. Объектами аренды являются земляные участки, находящиеся в принадлежности людей и юридических лиц, территориальных общин сел, поселков, городов(коммунальной принадлежности), страны. Объектами имеют все шансы существовать и земляные участки с насаждениями, зданиями, сооружениями, бассейнами, расположенными на их, ежели это предвидено контрактом аренды. В условиях трансформации форм земельной собственности существует ограничен и неурегулированный рынок земли, ее аренда способствует привлечению в хозяйственный оборот участков, формальные или реальные владельцы которых по тем или иным причинам не могут или не желают использовать сельскохозяйственные земли по прямому назначению. Всего в Украине стали владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) более 6 млн. крестьян. Среди них около 4 млн. пенсионеров, а среди работающих членов хозяйств лишь незначительная часть может эффективно самостоятельно хозяйствовать, имея соответствующие знания и опыт. В развитии арендных отношений заинтересованные фермеры, размер землевладения пользований которых в среднем менее ЗО га, что недостаточно для ведения конкурентоспособного хозяйства. Таким образом, есть объективные предпосылки концентрации производительных угодий в руках наиболее активной части сельского населения. В ближайшие годы единственным реальным путем создания оптимальных сельскохозяйственных землепользований рыночного типа является аренда земли, поскольку она выступает одним из действенных регуляторов земельных отношений при отсутствии свободного рынка земель.

Аренда земли имеет глубокие исторические корни. В разных странах мира она развивалась по-своему, а потому имеет особенности, которые характеризуются определенными традициями и правовым положением государства. История аренды земли свидетельствует, что импульсы ее развития берут начало от земельного собственника, и поэтому объективные предпосылки названных отношений заложены в самой природе отношений собственности, прежде всего, частной. Если право частной собственности регламентируется законодательством, то арендные отношения имеют цивилизованный характер.

Арендные дела сообразно земле, основываясь на общих принципах, имеют особую специфику, в частности, связанную с чертами предоставленного вида богатства - главенствующего средства изготовления в сельском хозяйстве. Кто бы ни был владельцем, земля как лекарство изготовления является общенациональным имуществом, объясняет индивидуальности механизма арендных отношений, в частности, связанных с категорией земляной ренты. Эти индивидуальности обусловливаются еще формами земляной принадлежности и хозяйствования на земле.

При передаче земли в аренду проистекает деление возможностей принадлежности: права владельца остаются за ним, однако он уступает значимой долею их сообразно применению этого богатства. Таковым образом, возможности сравнительно хозяйственного применения богатства, в частности - земли, отмежевываются от остальных возможностей и персонифицируются в ином субъекте правоотношений.

В теории «научного коммунизма» утвердилось плохое известие к аренде земли. Оно состояло в том, что главный арендодатель - большой земляной собственник феодального типа, а арендаторы - фермеры и сельские капиталисты.Считалось, аренда восстанавливает отсталые аграрные отношения, а соответственно с ней связывалось возникновение и присвоение крупными землевладельцами абсолютной земельной ренты. Поэтому Декретом о земле, принятым II Всероссийским съездом Советов в 1917 г., с ликвидацией частной собственности на землю запрещалось предоставление ее в аренду. Но уже в 1922 г. с целью развития сельского хозяйства правительство разрешило аренду земли, хотя с существенными ограничениями - сначала на 6 лет, потом до 12 лет (1925 p.).

Принятый в мае 1922г. Закон «О трудовом землепользования» робко подошел к арендных отношений. Положения Закона позволяли передачу земли в аренду, но только крестьянским хозяйствам, временно ослабленным стихийным бедствием, недостаточным количеством рабочей силы. При этом общей требованием было то, чтобы арендаторы всю имеющуюся (включая арендованную) землю обрабатывали сами.

Однако, необходимость развития сельского хозяйства заставляла правительство принимать более кардинальные решения, в частности, не ограничиваться разрешением передачи земли в аренду только финансово ослабленным хозяйствам. К этому шагу побуждали и интересы арендаторов, которые требовали увеличения срока аренды, чтобы стимулировать капиталовложения в арендованную землю, обеспечив им возможность успеть за срок аренды возместить сделанные капиталовложения и получить прибыль. Но и эти шаги правительства не могли в полной мере использовать возможности арендных отношений. Поэтому согласно постановлению III Съезда Советов СССР (1925 p.), с целью наилучшего использования земли и помощи бедноте, которая не имела возможности из-за отсутствия достаточного количества средств производства и инвентаря обрабатывать свою землю (аналогичная ситуация складывается сейчас во многих украинских крестьян) , было принято решение устранить препятствия к более широкому использованию права крестьян передавать свою землю в аренду в двух севооборотов при багатопильний системе возделывания и на срок не более 12 лет при трех-и чотирьохпильний системе. Предусмотрено было также устранение препятствий в передаче в аренду отдельным землепользователям земель свободного земельного фонда крестьянских обществ с направлением дохода этой аренды на нужды местного бюджета. Кроме того, была разрешена передача в аренду участков (массивов) государственных фондов земель на срок более 12 лет отдельным землепользователям по договору.

Именно в этот период появляется крестьянин-бедняк, полностью или частично передал землю в аренду и таким образом видоизменил свое положение, став наемным работником в общественном секторе производства или найнявшись в другие крестьянские хозяйства. Названной же постановлением разрешалась аренда земли с правом найма рабочей силы при участии в работе семьи арендатора на уровне с наемными работниками. Арендная плата справлялась в денежной, натуральной или отработочной форме.

Исследование социально-экономического положения крестьян того периода показали, что в экономические отношения по найму рабочей силы, аренды земельных участков, средств производства были задействованы не менее половины крестьянских хозяйств, причем основным арендатором был середняк, который владел необходимыми средствами производства и рабочей силой. Повышенный спрос на землю для ведения хозяйства на лучших, чем принятый в 1922 p., условиях привел к некоторому росту арендной платы. Таким образом, аренда способствовала поддержанию высокого уровня использования сельскохозяйственных земель, расширению посевных площадей, интенсификации производства.

Но политический режим в СССР не мог позволить существование экономически независимого сельхозпроизводителя. Поэтому еще до воплощения в жизнь теории социалистического переустройства сельского хозяйства, не дождавшись окончания сроков действия многих договоров об аренде земли, начались поиски «криминала» в арендных отношениях, достигших в условиях нэпа высокого уровня. Несмотря на положительные результаты применения аренды земли, правительство государства видел в ней путь к «формированию капиталистических отношений на селе».

Ни аргументированное утверждение о нецелесообразности запрета арендных отношений и о разрушительных последствиях ее реализации не могло быть им восприняты. Развитие сельского хозяйства в течение нэпа не отвечал сталинской модели социализма как «большой фабрике, мудро и дальновидно управляемой сверху». С началом коллективизации и раскулачивания начала сворачиваться аренда земли в сельской местности

В 1930 г. постановлением ЦИК и СНК СССР «О мерах по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах массовой коллективизации и борьбы с кулачеством» в названных районах был отменен разрешение аренды земли и применения наемного труда в единоличных крестьянских хозяйствах. Данный запрет распространялся и на другие районы страны. Как следствие - сами крестьяне повсеместно стали отказываться от аренды и найма работников через следующие раскулачивание и репрессии. Этот законодательный акт не имел юридической силы запрета аренды земли, но его положения были использованы именно в таком направлении.

Полностью же исключила аренду земель сельскохозяйственного назначения как вне города, так и в пределах городской местности постановление ЦИК и СНК СССР (1937 г.) «О запрете передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения». Вслед за запретом передачи крестьянской земли в аренду постановлением ЦК ВКП (б) и СНК СССР (1937 г.) «О мерах по охране общественных земель от разбазаривания» были установлены строгие санкции в отношении колхозников, передают в аренду приусадебные участки. К ним предусматривалось принимать такие меры, как: исключение их из членов колхоза с лишением права на приусадебный участок. Таким образом, проблема земельных отношений снова переместилась из экономической плоскости в политическую. Однако, хотя с 30-х годов до начала перестройки аренда земли запрещалась, факты скрытой ее формы иногда имели место.

Свидетельством этого была передача земельных участков в колхозах и совхозах южных областей Украины корейским бригадам, которые выращивали согласно договору с сельскохозяйственными предприятиями овощную продукцию. Традиционно высокое для последних культура выращивания обеспечивала получение урожаев в несколько раз больших, чем получали сами хозяйства, а условия договора обеспечивали взаимную выгоду: колхозам и совхозам - выполнение и перевыполнение планов за счет сданного ими продукции, а последним - прибыль. Таким образом, жизнь и развитие экономических отношений в аграрной сфере побуждали к трансформации отношений между сельхозпроизводителями и государством. Свидетельство тому - движение за восстановление арендных отношений заключался в учреждении внутрихозяйственной аренды, которая получила распространение в колхозах и совхозах. Она приблизила крестьянина к земле, создала определенные условия для высокоэффективной его труда. Примерно треть агроресурсов сельхозпредприятий была передана подрядным коллективам. Но несмотря на преимущества арендного подряда, как внутрихозяйственной аренды, заметного прироста сельскохозяйственной продукции не произошло. Нередко можно было услышать, что аренда в сельском хозяйстве себя исчерпала. Однако дело не в этом.

Изучение развития арендных отношений выявило ряд негативных явлений. Главное из них - принудительное навязывание трудовым коллективам арендных отношений без учета конкретных это условий. Повсеместный арендный движение вылилось в очередную кампанию, в тотальное вовлечение крестьян в малопонятных для отношений.

Серьезным недостатком было то, что под внутрихозяйственную аренду не были подведены надежной договорной, а также законодательной основы. В большинстве хозяйств вместо договора об аренде пользовались обычным внутрихозяйственным положением о коллективном подряд, составленный в интересах администрации. Руководители и специалисты тщательно расписывали в таком документе обязанности производителей и систему санкций за определенные пробелы в работе и нарушения трудовой дисциплины. А о собственных обязанности говорилось вообще. Вследствие этого администрация не обеспечивала арендаторов необходимыми материалами и ресурсами, выделяла им хуже земли, старые и заброшенные здания с примитивным оборудованием или вовсе без него.

Случилось так, что в условиях внутрихозяйственной аренды крестьянин так и не почувствовал себя хозяином земли. Такой вид аренды был лишен главной функции - формирование владельца, а, следовательно, не развивал отношений собственности. Арендатор полностью зависел от предприятия, в котором работал, он не имел права распоряжаться произведенной и даже сверхплановой продукции, если это не обусловлено договором. Орендодавач все забирал по расчетным ценам. Арендаторы в данном случае не могли выходить на рынок со своей продукцией. Они не получили права юридического лица, а потому оставались не защищенными как перед администрацией, так и перед государством. Единственное, что осталось арендаторам, - несколько модернизированная оплата за продукцию.

К сожалению, растущая инфляция, нехватка ресурсов, кризис финансово-расчетной системы, нарушение паритета цен на продукцию сельского хозяйства и других отраслей народного хозяйства сделали невозможным дальнейшее использование такого механизма распределительных отношений хотя бы в ближайшей перспективе.

Таким образом, необходимость частной собственности на землю и ее аренда обусловлены объективной закономерностью существования несоответствия между землевладением и землепользованием. Принятие Закона Украины «Об аренде» и включения в Земельный кодекс Украины положения о собственности и аренде земли стало одним из рычагов приведения производственных отношений на селе в соответствие с уровнем развития производительных сил и производственных отношений.

Сейчас в нашем государстве сложились благоприятные условия для развития арендных земельных отношений: определились земельные собственники, расширяется правовое поле для организации различных форм хозяйствования, получают развитие рыночные отношения. Поэтому принятие Закона Украины «Об аренде земли» является закономерностью последовательного законотворческого процесса относительно правового обеспечения аграрной реформы, поскольку этот Закон обеспечивает не только правовые отношения между собственником земли и арендатором, но и формирует определенные условия функционирования рынка земли.

На перших етапах виправданим є запровадження внутрішньогосподарського обороту земельних паїв шляхом передачі їх в оренду будь-якому члену колективу або самому підприємству, створення нових господарських формувань на базі приватної власності на земельні і майнові паї, передачі у спадщину, нарешті, продажу права на земельний пай члену підприємства або підприємству відповідно до чинного законодавства.

Таким чином, прийняття Закону «Про оренду землі» — напрям до ринку землі. Але психологічний бар'єр на його шляху — помилкове переконання у паразитичній природі земельної оренди, нерозуміння економічної корисності й необхідності існування землевласни-ків-орендодавачів. Для інвестора, який авансує сільськогосподарське виробництво, можливість оренди землі замість її купівлі забезпечує істотну економію стартових інвестицій. Крім того, названа оренда дає змогу орендарю швидше адаптуватися до ринкової кон'юнктури, змінюючи розміри земельних площ, що ним використовуються. Нарешті, оренда порівняно з купівлею значно підвищує ліквідність землі у разі, коли господарство треба ліквідувати, а гроші вилучити. Отже, поділ функцій між орендодавачем та орендарем — це поділ коштів і ділових ризиків, де кожна із сторін вносить свою частку відповідальності за діловий ризик. Такий поділ — об'єктивно необхідна умова раціонального землекористування.

Сьогодні вже є досить даних для того, щоб твердити, що майбутнє сільського господарства України великою мірою залежатиме від розвитку в ньому земельно-орендних відносин завдяки:

зміні законодавчих норм таким чином, щоб суб'єктом власності був не колектив, а селянин-

прийняттю законодавчих актів і механізмів їх реалізації, які сприяли б розвиткові земельно-орендних відносин-

поширенню норм Цивільного кодексу про загальну пайову власність на земельні відносини, що, умовно кажучи, «розкріпачило» б власників сертифікатів на земельні паї щодо дії з ними-

зниженню розміру митного збору за передавання земельної ділянки у спадщину і дарування, через концентрацію продуктивних угідь у руках найбільш активної частини сільського населення.

Отже, в найближчі роки єдиним ре&-іьним шляхом створення оптимальних сільськогосподарських землекористувань ринкового типу є оренда землі.

На первых этапах оправдано введение внутрихозяйственного оборота земельных паев путем передачи их в аренду любому члену коллектива или самому предприятию, создание новых хозяйственных формирований на базе частной собственности на земельные и имущественные паи, передачи по наследству, наконец, продажи права на земельный пай члена предприятия или предприятию в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, принятие Закона «Об аренде земли» - направление к рынку земли. Но психологический барьер на его пути - ложное убеждение в паразитической природе земельной аренды, непонимание экономической полезности и необходимости существования землевласны-ков-орендодавачив. Для инвестора, авансирует сельскохозяйственное производство, возможность аренды земли вместо ее покупки обеспечивает существенную экономию стартовых инвестиций. Кроме того, названная аренда позволяет арендатору быстрее адаптироваться к рыночной конъюнктуры, изменяя размеры земельных площадей им используются. Наконец, аренда сравнению с покупкой значительно повышает ликвидность земли в случае, когда хозяйство надо ликвидировать, а деньги изъять. Итак, разделение функций между орендодавачем и арендатором - это разделение денег и деловых рисков, где каждая из сторон вносит свою долю ответственности за деловой риск. Такое разделение - объективно необходимое условие рационального землепользования.

Сегодня уже есть достаточно данных, чтобы утверждать, что будущее сельского хозяйства Украины во многом зависеть от развития в нем земельно-арендных отношений благодаря:

изменении законодательных норм таким образом, чтобы субъектом собственности был не коллектив, а крестьянин-

принятию законодательных актов и механизмов их реализации, которые способствовали бы развитию земельно-арендных отношений-

распространению норм Гражданского кодекса об общей долевую собственность на земельные отношения, что, условно говоря, «раскрепостили» бы владельцев сертификатов на земельные паи относительно действия с ними-

снижению размера таможенного сбора за передачу земельного участка в наследство и дарение, через концентрацию производительных угодий в руках наиболее активной части сельского населения.

Итак, в ближайшие годы единственным реальным путем создания оптимальных сельскохозяйственных землепользований рыночного типа является аренда земли.